Staffelmietverträge

Der Gesetzgeber erlaubt dem Vermieter nach § 557 a BGB, bereits bei Abschluss des Mietvertrags die künftigen Mieterhöhungen in den Vertrag aufzunehmen. Die künftigen Mieten müssen im Mietvertrag in Prozent und Betrag angegeben werden. Auch darf zwischen den Erhöhungen nicht weniger als ein Jahr liegen. Staffelmieten werden vereinbart, wenn die Mietdauer mindestens vier Jahre beträgt und Kündigungen während dieser Zeit ausgeschlossen werden.

Tatsächliche Mieterhöhung

Staffelmietverträge benachteiligen den Mieter in zweierlei Hinsicht. Bei üblichen Mietverträgen muss der Vermieter Mieterhöhungen schriftlich anzeigen. Diese Anzeige darf nicht unter einem Jahr liegen; die tatsächliche Mieterhöhung erfolgt drei Monate später. Beim Staffelmietvertrag ist die erhöhte Miete nach einem Jahr fällig und nicht, wie üblich, nach 15 Monaten.

Nachteil

Ein weiterer Nachteil der Staffelmietverträge ist die Miethöhe. Die Miete wird zwar durch § 5 WiStG nach oben begrenzt. Beim Staffelmietvertrag ist eine Erhöhung, die höher angesetzt ist, als es das Gesetz erlaubt, vom Mieter nachzuweisen. In der Regel kann der Mieter der Beweispflicht nicht nachkommen. Vermieter vereinbaren einen Staffelmietvertrag, wenn die geforderte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter hätte ohne den Staffelmietvertrag keine Chance, die Miete innerhalb von vier Jahren in diesem Maß zu erhöhen oder er könnte die Miete in den nächsten vier Jahren nicht erhöhen. Die Beschränkung der Miethöhe hebt die Vereinbarung im Staffelmietvertrag auf.

Erhöhung

Bezahlt der Mieter die erhöhte Miete nicht, sondern nur die für das erste Jahr vereinbarte Miete, kann der Vermieter die Fehlbeträge nachfordern. Ausnahme ist, wenn dem Vermieter nach einigen Jahren auffällt, dass die Erhöhung nicht bezahlt wurde. Für seine Nachforderung hat der Vermieter eine Frist von drei Jahren, dann ist die Forderung verjährt.

Indexmietvertrag

Nach § 557 b Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter einen Indexmietvertrag abschließen. Bei einem Indexmietvertrag vereinbaren die Vertragspartner, dass sich die Höhe der Miete nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes (VIP) erhöht. Andere Mieterhöhungen nach § 558 BGB schließ der Indexmietvertrag aus. Auch beim Indexmietvertrag bleibt die Miete ein Jahr unverändert. Mieterhöhungen nach § 558 BGB gibt es beim Indexmietvertrag nicht; allerdings kann der Vermieter gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung verlangen, wenn bauliche Maßnahmen durchzuführen sind, deren Ursache er nicht zu vertreten hat. Auf welchen Wert (Kaltmiete oder Warmmiete) sich die Berechnung der Miete und der Indexveränderungen bezieht, vereinbaren beide Vertragsparteien. Damit der Vertrag wirksam ist, müssen beide Vertragsparteien eine Indexklausel unterschreiben. Diese besagt, die Miete richtet sich nach dem Preisindex. Steigt dieser an, erhöht sich auch die Miete; sinkt er ab, verringert sich die Miete.