Grundsätzlich können Mieter, welche die Kündigungsfrist aus verschiedenen Gründen nicht einhalten können, einen Nachmieter suchen, wenn im Mietvertrag die Nachmieterklausel vorhanden ist. Diese finden Mieter nur in ganz seltenen Fällen vor und dann auch nur, wenn der Mieter einen Härtefall nachweist, der die Einhaltung der Kündigungsfrist nicht erlaubt. Zu den Härtefällen zählt beispielsweise berufliche Versetzung in eine andere Stadt oder Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim. Auch wenn das Ehepaar Nachwuchs bekommt und auf Grund dessen mehr Platz benötigt. Eine Härte ist auch gegeben, wenn die restliche Vertragslaufzeit mehr als ein Jahr beträgt (Oberlandesgericht Oldenburg WuM 1982). Sie liegt jedoch nicht vor, wenn die Vertragslaufzeit der gesetzlichen Kündigungsfrist entspricht. Auch der berufliche Wechsel ist nicht zwangsläufig ein Härtefall; jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter eine Versetzung selbst herbeigeführt hat. Liegt ein solcher Fall nicht vor, ist der Mieter auf die Gunst seines Vermieters angewiesen, der sich nicht immer kulant zeigt.

Drei Nachmieter präsentieren

Hartnäckig hält sich das Gerücht, der Mieter muss dem Vermieter drei Nachmieter präsentieren. Unter diesen drei Interessenten muss der Vermieter einen Nachmieter auswählen und der Mieter ist von seinen Pflichten aus dem Mietvertrag befreit. Ein schönes Gerücht, aber eben nur ein Gerücht. Der Vermieter kann alle Nachmieter mit Dank zurückschicken und sich für keinen Einzigen entscheiden. Bis der Vermieter einen Nachmieter findet, ist der Mieter zur Zahlung der Miete inklusive Nebenkosten verpflichtet.

Vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist

Mieter, welche die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist nicht einhalten können, müssen dem Vermieter ausreichend Zeit für die Suche nach einem Nachmieter geben. Gerichte geben dem Vermieter drei Monate Zeit, um die Wohnung neu zu vermieten. Diese drei Monate entsprechen der gesetzlichen Kündigungsfrist. Damit ist der Vorteil, schneller aus dem Mietvertrag zu kommen, als es das Gesetz vorschreibt, dahin.

Ersatzmieterklausel

Die Mehrzahl der Mietverträge enthalten keine Ersatzmieterklausel. Damit haben Mieter auf die Stellung eines Ersatzmieters keinen Anspruch. Demzufolge sind sie vertraglich bis zum Ende der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist gebunden. Hat der Mieter beispielsweise ein schutzwürdiges Interesse, das Grund für die vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag ist, kann er einen Nachmieter suchen. Nicht ohne Bedeutung sind die Interessen vom Vermieter, der den Vertrag bis zum Ende bestehen lassen will, und die des Mieters, der den Vertrag schnell beendet sehen will. Beide Interessen sind abzuwägen. Überwiegen die Interessen des Mieters, ist dieses Interesse schutzwürdig.

Nachweis

Der Mieter braucht sich nicht auf die Suche nach einem Ersatzmieter machen, wenn der Vermieter das Stellen von Nachmietern nachweisbar und mit vollem Ernst abgelehnt hat.