Sanierung des Gebäudes / der Wohnung

Sprechen Vermieter von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, vereinheitlichen sie dieser Begriffe mit Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes. Dabei sind Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen etwas anderes als Erhaltungsmaßnahmen. Da liegt nicht nur an den ausgeführten Arbeiten, sondern auch an den Kosten, welche der Vermieter bei Erhaltungsmaßnahmen nicht auf die Mieter umlegen darf. Zu den Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes gehören Reparaturarbeiten an Installationsgegenständen, Wasser- und Abwasserleitungen sowie Heizungsanlagen. Auch die Kosten für die Erneuerung undichter Fenster gehen zu Lasten des Vermieters. Die für den Austausch morscher Fenster entstandenen Kosten sind nur teilweise auf die Mieter umzulegen. Umlagefähig ist der Betrag, der sich aus der Differenz zwischen der Reparatur und Isolierfenster ergibt.

Modernisierung

Als Modernisierung sind Arbeiten zu bezeichnen, welche den Wohnwert einer Wohnung verbessern. Dazu gehören Einbau von Bädern, Energiesparmaßnahmen und der Austausch von Kohle- und Ölofen in Zentralheizung. Diese Kosten kann der Vermieter auf seine Mieter umlegen, indem er die monatliche Miete erhöht.

Modernisierungsarbeiten

Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über die geplanten Modernisierungsarbeiten unterrichten. Informationen, wie Beginn und Ende der Arbeiten sowie die zukünftige Mieterhöhung und deren Zeitpunkt, muss das Schreiben an die Mieter enthalten. Die Ankündigungsfrist entfällt, wenn es sich lediglich um geringfügige Arbeiten handelt.

Unterrichtung des Mieters durch den Vermieter

Die Unterrichtung des Mieters durch den Vermieter erfolgt drei Monate vor Beginn der Arbeiten (§ 554 Abs. 3 BGB). Eine ordentliche Ankündigung der Modernisierung beinhaltet auch einen Terminplan, der aufführt, welche Arbeiten an welchem Tag erledigt werden. Dies ist von Bedeutung, wenn Arbeiten in der Wohnung der Mieter ausgeführt werden müssen. Der Vermieter unterrichtet seine Mieter über die Erhöhung der Miete nach § 558 ff BGB. Unter der Grußformel ist der Zusatz “Mit den oben genannten Maßnahmen bin ich einverstanden”. Es folgt Datum und Unterschrift des Mieters. Der Mieter erklärt mit seiner Unterschrift sein Einverständnis und sendet dieses seinem Vermieter zu. Nach § 554 Abs. 1 BGB muss der Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden. Er hat jedoch auch ein Widerspruchsrecht, wenn die Mieterhöhung oder die Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte darstellen.

Fertigstellung der Arbeiten

In der Regel geht nach Fertigstellung der Arbeiten dem Mieter ein gesondertes Schreiben seines Vermieters zu, in dem er nochmals über die Erhöhung der Miete informiert. Der Vermieter ist verpflichtet, in diesem Schreiben die durchgeführten Arbeiten und deren Kosten anzugeben. Auch hier gilt die dreimonatige Frist. Teilte der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung vor Beginn der Arbeiten nicht mit oder erhöht sich die Miete um zehn Prozent und mehr, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate.