Scheidende Mieter wollen die Rückgabe der Wohnung an den Vermieter schnell erledigen. Dabei vergessen sie gerne, dass sie in der Pflicht sind, mit dem Vermieter die Wohnungsabnahme zu terminieren (§ 546 Abs. 1 BGB). In der Regel führt der Vermieter ein Übergabeprotokoll, in dem er die bei der Begehung der Wohnung festgestellten Schäden dokumentiert. Zur Übergabe des Mietobjekts gehört auch die Rückgabe aller Schlüssel, welche der Vermieter dem Mieter beim Einzug ausgehändigt hat.

Az. VIII ZR 285/09

Nach einem Urteil des BGH (Bundesgerichtshof) vom 22. September 2010 Az. VIII ZR 285/09 ist die Rückgabe des Mietobjekts erst dann erledigt, wenn der Vermieter alle Schlüssel in Besitz hat. Der Vermieter hat demnach nach § 546 a Abs. 1BGB das Recht, für die Dauer der Vorenthaltung des Mietobjekts eine Entschädigung vom Mieter zu verlangen. Als Entschädigung kommt die mit dem scheidenden Mieter vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht. Die Vergleichsmiete kommt dann in Betracht, wenn der ortsübliche Mietpreis höher ist als die vereinbarte Miete (BGH Az. 215/97).

Vorenthaltung

Der Mieter vorenthält dem Vermieter die Wohnung, wenn er diese nicht ordnungsgemäß und termingerecht zurückgibt. Eine Vorenthaltung der Wohnung liegt nicht vor, wenn die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt sind und er Mieter diese zeitnah erledigen will. Eine korrekte Rückgabe der Mietsache ist nicht gegeben, wenn der Mieter unberechtigterweise Schlüssel zurückbehält oder Einrichtungsgegenstände zurücklässt. Ausnahme ist, wenn der Mieter einen oder mehrere Schlüssel verliert. Damit ist für ihn die Leistung in Form der vollständigen Schlüsselübergabe nicht mehr möglich. In solchen Fällen greift § 275 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann jedoch für den Verlust Schadensersatz verlangen. Hat der Mieter jedoch weitere Schlüssel nachmachen lassen, kann er die Kosten für das Nachmachen der Schlüssel vom Vermieter fordern.

Az. 20 U 246/01

Anspruch auf Schadenersatz hat der Vermieter auch, wenn der Mieter das Mietobjekt verspätet zurückgibt. Zieht der Mieter beispielsweise erst am dritten oder fünften Tag des Monats aus, kann der Vermieter die Miete für den vollen Monat verlangen (Kammergericht Berlin, Az. 8 U 5568/99). Anders sieht es aus, wenn der Mieter die Schlüssel beispielsweise eine Woche nach seinem Auszug übergibt. Hier steht dem Vermieter nur für diese Woche Nutzungsentschädigung zu (Kammergericht (KG) Berlin, Az. 20 U 246/01).

Räumungsklage

Hat der Vermieter dem Mieter außerordentlich wegen Mietrückstand gekündigt und die Räumungsklage eingereicht, hat er das Recht, auch zukünftige Mieten einzuklagen. Die einzuklagenden Mieten beziehen sich bis zur Herausgabe des Mietobjekts. Diese Möglichkeit kann der Vermieter nutzen, wenn er erwartet, dass der Mieter bis zur Herausgabe oder Räumung keine Miete entrichtet (§§ 257, 258 ZPO).