Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kommt bei Mietverhältnissen mit privaten Vermietern nur vor, wenn es sich um Mehrfamilienhäuser handelt. Kein Hauseigentümer verkauft eine Wohnung im selbst bewohnten Haus an eine dritte Person. Auch Wohnungsbaugesellschaften und Baugenossenschaften wandeln gerne Mietwohnungen nach einer gründlichen Sanierung in Eigentumswohnungen um.

Welche Rechte haben die Mieter, die in diesen Wohnungen bisher zur Miete wohnten?

Eine ausdrückliche Genehmigung der Bewilligungsbehörde ist nur für Mietwohnungen notwendig, bei denen es sich um Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus handelt. Private Hausbesitzer benötigen keine Genehmigung, wenn sie ihr Haus samt Grundstück verkaufen. Will der Eigentümer eine Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen vornehmen, ist eine Aufteilung des Eigentums notwendig. In der Regel erfahren Mieter nicht, ob das Haus einen neuen Eigentümer bekommt oder eine Umwandlung erfolgt ist.

Verkauf

Mieter können den Verkauf ihrer Mietwohnung, die Eigentumswohnung wird, nicht verhindern. Dennoch haben sie zwei Möglichkeiten: sie können den Verkauf so lange es möglich ist, herauszögern, indem sie Kaufinteressenten nur insoweit Zutritt gewähren, wie es das Gesetz vorschreibt. Mieter machen die Interessenten auf Mängel in der Wohnung aufmerksam, damit Kaufinteressenten ihr Kaufangebot zurückziehen. Die zweite Möglichkeit ist, der Mieter macht von seinem Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 2 BGB Gebrauch. Dieser Paragraf schließt das Vorkaufsrecht nur aus, wenn die Wohnung in den Besitz eines Mitglieds der Familie des Vermieters übergeht.

Vorkaufsrecht

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Nach § 469 BGB hat der Mieter nach Kenntnisnahme zwei Monate Zeit, sich für oder gegen den Kauf der Mietwohnung zu entscheiden. Der Vermieter muss alle im Mietvertrag genannten Mieter vom Verkauf unterrichten. Die Mietpartei sollte sich den gesamten Entscheidungszeitraum Zeit nehmen, um ihre Entscheidung zu treffen. Will die Mietpartei ihr Vorkaufsrecht nutzen, muss sie dies dem Vermieter schriftlich innerhalb der genannten Frist mitteilen.

Mietverhältnis

Das Mietverhältnis besteht weiter, denn der neue Eigentürmer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB). Ein neuer Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer ist nicht notwendig. Dieser bringt in der Regel höhere Mieten, als die, welche im aktuellen Mietvertrag vereinbart sind.

Mietwohnung in ETW umwandeln

Bei einer Umwandlung von Mietwohnung zur Eigentumswohnung besteht die größte Gefahr für Mieter, dass der neue Eigentümer die Kündigung wegen Eigenbedarf ausspricht. Den Eigenbedarf muss der neue Vermieter im Kündigungsschreiben begründen. Eigenbedarf ist, wenn der Vermieter die Wohnung für ein Familienmitglied oder einem Angehörigen der Familie benötigt. Allerdings darf der neue Vermieter wegen Eigenbedarf gemäß § 577 a Abs. 1 BGB frühestens drei Jahre nach dem Kauf der Wohnung den Mietvertrag kündigen.