Im Gegensatz zu einer „normalen“ Wohnung ist die Werkswohnung mit dem Arbeitsplatz und Arbeitgeber des Mieters gekoppelt. Der Vermieter ist in der Regel der Arbeitgeber des Mieters, der wiederum gleichzeitig Arbeitnehmer des Vermieters ist. Welche Arbeit der Mieter im Unternehmen des Vermieters verrichtet, spielt keine Rolle. Der Vermieter muss nicht zwangsläufig der direkte Arbeitgeber des Mieters sein, sondern verbunden durch einen Werksförderungsvertrag oder Ähnliches.

Werkmietwohnung

Wir unterscheiden Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung. Eine Werkmietwohnung ist eine Wohnung, welche ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern zur Verfügung stellt. Die Vertragsparteien beim Mietvertrag sind Arbeitgeber als Vermieter und Arbeitnehmer als Mieter. Die Inhalte des Mietvertrags entsprechen denen eines üblichen Mietvertrags. Das gilt auch für die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Während des Mietverhältnisses bezahlt der Mieter / Arbeitnehmer die vertraglich vereinbarte Miete.

Vermieter und Mieter

Auch wenn Vermieter und Mieter auch gleichzeitig Arbeitgeber und Arbeitnehmer sind, sind von beiden Parteien zwei getrennte Verträge abzuschließen: der Arbeitsvertrag und der Mietvertrag. Eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber führt nicht automatisch zur Kündigung des Mietverhältnisses. Arbeits- und Mietvertrag sind keine Einheit, sondern zwei unabhängige Verträge. Bei einer Kündigung des einen Vertrags, bleibt der andere unbeschädigt. Will ein Vertragspartner aus dem Arbeits- und Mietvertrag heraus muss er beide Verträge einzeln kündigen.

Kündigen

Spricht der Vermieter / Arbeitgeber die Kündigung für das Mietverhältnis aus, muss er nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse bekunden. Der Vermieter hat auch bei Werkswohnungen das Recht, die Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen, aber auch, wenn er die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter braucht. Nach dem Oberlandesgericht Stuttgart gilt dieses Recht nicht, wenn der Vermieter einer betriebsfremden Person die Werkmietwohnung vermieten will.

Fristen

Bei den Kündigungsfristen unterscheiden wir allgemeine und funktionsgebundene Werkswohnungen. Die Kündigungsfrist für eine allgemeine Werkswohnung beträgt grundsätzlich drei Monate. Funktionsgebundene Werkwohnungen sind beispielsweise Wohnungen für Hausmeister oder Pförtner. Die Kündigungsfrist für funktionsgebundene Dienstwohnungen beträgt nur einen Monat. Der Mieterschutz und seine Vorschriften kommen bei funktionsgebundenen Dienstwohnungen nicht zur Anwendung.

Betriebsrat

Ist im Unternehmen ein Betriebsrat vorhanden (ab 5 Arbeitnehmer ist die Bildung eines Betriebsrats möglich), hat dieser ein Mitbestimmungsrecht, auch in Bezug auf Werkmietwohnungen. Nach dem Betriebsverfassungsgesetz § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG muss der Arbeitgeber / Vermieter den Betriebsrat über die bevorstehende Kündigung der Werkmietwohnung in Kenntnis setzen. Nur wenn der Betriebsrat der Kündigung zustimmt, ist die Kündigung wirksam. Im öffentlichen Dienst übernimmt die Aufgaben des Betriebsrats der Personalrat. Der Betriebsrat muss der Kündigung nicht mehr zustimmen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr existent ist.