Der Immobilienboom der letzten Jahre hält, zumindest in den Großstädten, an und ein Ende ist derzeit nicht in Sicht. Daraus ergeben sich für Immobilienkäufer Chancen, aber es lauern auch Risiken.

Die Entwicklung der letzten Jahre und die Gründe dafür

Seit der Finanzkrise 2008/ 2009 sind die Preise in deutschen Großstädten um knapp 100 Prozent gestiegen. Sie haben sich also in den letzten 10 Jahren quasi verdoppelt.
Dafür gab es verschiedene Gründe. Für eine Prognose der Immobilienpreise schauen wir uns die Gründe an, die zu diesem erheblichen Anstieg geführt haben und bewerten diese mit Blick auf die kommende Entwicklung.
Der erste Grund sind die niedrigen Zinsen. Daraus resultierte, dass es plötzlich nur noch wenige Alternativen bei der Geldanlage gab. Die Notwendigkeit, Rendite zu erzielen, brachte auch branchenfremde Investoren oder Investorengruppen dazu, in Immobilien zu investieren. Das ließ die Preise aufgrund der höheren Nachfrage steigen.

Renditen, die vergleichsweise sicher sind und über dem marktüblichen Zinssatz liegen, sind selten geworden. Immobilieninvestments sind eine der letzten Möglichkeiten, noch Gewinn zu erzielen.
Der Auslöser der niedrigen Zinsen war die Finanz- und daraus resultierend die Wirtschaftskrise. Sowohl Staaten als auch Banken und Unternehmen mussten mit viel Geld gerettet und abgesichert werden. Das führte dazu, dass durch die Absenkung des Zinssatzes neues Geld erzeugt wurde. Dieses frisch gedruckte Geld suchte im Markt nach Anlagemöglichkeiten und findet diese in so genannten Assets, also Aktien und Immobilien. Der Zinssatz für Staatsanleihen sank und es wurde bereits vorhandenes investiertes Geld umgeschichtet in bessere Investments. Das waren Aktien und Immobilien.

Ein zweiter Grund für den Preisanstieg in den Großstädten ist die Tendenz zur Landflucht. Junge Leute zieht es vom Dorf in die Stadt. Sei es zum Studieren, zur Ausbildung oder zur Arbeit. Die Möglichkeiten der Großstädte sind weitaus verlockender für viele Menschen als die ländliche Provinz. Der Zuzug erzeugt Nachfrage und damit zusätzlichen Druck.

Der dritte Grund ist die Zuwanderung. Deutschland ist wirtschaftlich erfolgreich und viele Menschen zieht es aus anderen Ländern hier her. Diese Menschen wollen vor allem in die die großen Metropolen, da die Chancen und Möglichkeiten da am größten sind. Gleichzeitig ist die Akzeptanz und damit das gesellschaftliche Klima für Zuwanderer in größeren Städten besser als im ländlichen Raum.

Der vierte Grund ist die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Der Wirtschaftsboom hält nunmehr seit vielen Jahren an und das führt zu geringer Arbeitslosigkeit und steigenden Löhnen. Da die Inflation bei anderen Gütern in den letzten Jahren gering ausfiel, hatten die Menschen mehr Geld in der Tasche. Das konnte die steigenden Immobilienpreise ohne größere Einschränkungen in der Lebensqualität abfedern.

Die Entwicklung der nächsten Jahre

Es gibt verschiedene Indikatoren, die für eine, wenn auch gedämpfte, Fortsetzung der Preiserhöhungen sprechen.
Erstens werden die niedrigen Zinsen nicht so schnell verschwinden. Die Staaten haben es versäumt, die Zinsen nach der Finanzkrise wieder anzuheben. Viele Länder sind immer noch hoch verschuldet und eine Anhebung der Zinssätze würde zu erheblichen Verwerfungen führen. Durch die Corona-Krise hat sich diese Situation nicht entspannt und es ergibt sich ein ähnliches Szenario, welches auf Jahre hinaus nicht zu steigenden Zinsen führen sollte. Das wird also auch in Zukunft genügend Geld auf den Markt schwemmen und damit auch den Immobilienmarkt weiter anheizen.

Beim zweiten Indikator, der Landflucht, bleibt abzuwarten, inwieweit sich der Trend drehen könnte. Der automatische Schritt vom Dorf in die Großstadt ist auch aufgrund der hohen Preisunterschiede mittlerweile weniger attraktiv als noch vor 10 oder 15 Jahren. Außerdem haben viele Menschen die gute Luft und das ruhigere Umfeld in kleineren Orten zu schätzen gelernt. Bei besserer Anbindung an das Internet sollte die Landflucht eingebremst werden.

Der dritte Grund für den Preisanstieg, die Zuwanderung, ist immer noch gegeben. Allerdings voraussichtlich auf niedrigerem Niveau. Das spricht zumindest für einen gebremsten Preisanstieg.

Der vierte Indikator, die wirtschaftliche Entwicklung, scheint ungebrochen robust zu laufen. Aktuell deutet nichts darauf hin, dass es zu größeren Verwerfungen kommen könnte. Ganz im Gegenteil. Für die Jahre nach der Corona-Krise wird ein ordentlicher wirtschaftlicher Aufschwung erwartet. Das spricht für höhere Preise, höhere Inflation und damit auch für steigende Kosten bei Immobilien.

Es gibt aber noch weitere Gründe, die für steigende Preise sprechen.
Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten sind hoch, aber noch nicht so hoch, wie in vergleichbaren europäischen Metropolen. Auch, wenn sich das Preisniveau im europäischen Vergleich angenähert hat, ist noch Luft nach oben. Die Unterschiede sind allerdings nicht mehr so groß, wie noch vor Jahren.
Damit ist der deutsche Immobilienmarkt immer noch attraktiv für Investoren. Zumal er sich in den letzten Jahrzehnten als äußerst robust erwiesen hat. Eine echte Immobilienkrise, wie in anderen Ländern, gab es in Deutschland nicht.

Fazit

Nach Betrachtung aller möglichen Einflussgrößen spricht viel für einen weiteren Preisanstieg. Allerdings sind einige Faktoren nicht mehr so ausgeprägt wie bisher. Das sind die Landflucht, die Zuwanderung und der große Nachholbedarf beim Preisniveau im Vergleich zu anderen Ländern.
Gleichzeitig bestehen Indikatoren für einen Preisauftrieb weiterhin. Dazu zählen die niedrigen Zinsen und die robuste Wirtschaft. Ein Ende beider Faktoren ist derzeit auch nicht in Sicht.
Es spricht alles dafür, dass sich der Preisanstieg fortsetzen wird, wenn auch nicht mehr so rasant wie früher.
Bisher gab es in den größeren Städten jährliche Preissteigerungen zwischen 5 und 15 Prozent. In den nächsten Jahren sollten sich diese eher im unteren Bereich um die 4 bis 8 Prozent einpendeln.

Empfehlung

Sollte der Kauf einer Immobilie in einer Großstadt oder im Speckgürtel geplant sein, kann man getrost zugreifen. Solange der Preis marktgerecht ist, sollte das kein Fehler sein. Ganz im Gegenteil.
Wenn die Zinsen zum Immobilienerwerb weiter niedrig bleiben, also bei etwa 1 bis 2 Prozent, dann ist eine Investition in ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung bei jährlichem Wertzuwachs von 4 bis 8 Prozent sinnvoll und lukrativ.
Die Risiken scheinen bei robusten Wirtschaftsaussichten und dauerhaft niedrigen Zinsen gering zu sein.
Natürlich ist eine Immobilieninvestition immer eine längerfristige Betrachtung. Allein schon wegen der hohen Kaufnebenkosten.
Auch bei einer langfristigen Betrachtung der Immobilienpreise in Deutschland fällt auf, dass es sich zu nahezu jedem Zeitpunkt gelohnt hat, in Immobilien zu investieren, unabhängig von der aktuellen Situation.