Befristeter Untermietvertrag

Ein befristeter Untermietvertrag unterscheidet sich von unbefristeten Untermietverträgen. Der Vermieter oder Hauptmieter kann mit dem Untermieter eine bestimmte Laufzeit vereinbaren. Das ist zum Beispiel möglich, wenn der Hauptmieter selber nur einen befristeten Vertrag erhalten hat. Darüber hinaus kann ein befristeter Untermietvertrag abgeschlossen werden, wenn es für den Hauptmieter einen gesetzlichen Grund gibt, die Laufzeit des Vertrages zu begrenzen.

Welche Gründe gibt es für die Befristung eines Untermietvertrags?

Für die Befristung von Untermietverträgen muss beim Vertragsabschluss eine Begründung genannt werden. Der Hauptmieter muss diese konkret benennen und den Untermieter genau darüber informieren. Wenn ein laufendes Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt wird und beim Hauptmieter Eigenbedarf anmeldet, kann der Untermietvertrag deswegen im Nachhinein befristet werden. Eine der häufigsten rechtlich gültigen Begründungen für Untermietverträge mit Befristung ist Eigenbedarf des Vermieters. Dazu muss die Eigennutzung erforderlich sein. Das ist zum Beispiel möglich, wenn der Vermieter zu einem zukünftigen Zeitpunkt selbst braucht. So kann zum Beispiel der Hauptmieter wieder nach einem anderweitigen Aufenthalt zurückkehren oder der Partner zieht erstmalig oder erneut in die Wohnung ein.

Warum ein befristeter Untermietvertrag noch abgeschlossen werden kann

Wenn der Hauptmieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen hat, kann er ebenfalls einen befristeten Untermietvertrag erstellen. Hierfür gibt es wieder verschiedene Gründe, beispielsweise wenn der Eigentümer oder Hauptvermieter Eigenbedarf anmeldet oder er in Zukunft bauliche Maßnahmen durchführen will oder muss. Auch wenn dieser das jeweilige Objekt als Dienstwohnung nutzen möchte, darf der Hauptmieter mit dem Untermieter einen befristeten Untermietvertrag abschließen.

Wenn der Befristungsgrund wegfällt, kann ein befristeter Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit verlängert werden. Untermieter haben einen Auskunftsanspruch an den Hauptmieter. Der Untermieter darf vier Monate vor Beendigung des Untermietvertrages nachfragen, ob der Grund der Befristung noch vorhanden ist. Falls es zu einer Verschiebung der Beendigung des Hauptmietvertrages kommt, zum Beispiel weil die Wohnung erst später bezogen werden kann, ist es dem Untermieter möglich zu verlangen, dass der Untermietvertrag um diesen Zeitraum verlängert wird.

Was ist bei der Kündigung von Untermietverträgen zu beachten?

Eine Wohnung untervermieten zu wollen oder zu müssen, kann verschiedene Gründe haben, zum Beispiel dann, wenn der Hauptmieter für einen bestimmten Zeitraum abwesend ist. Dann ist es ihm nicht möglich, seine Wohnung zu nutzen. Andererseits werden häufig auch einzelne Räume untervermietet, beispielsweise bei Wohngemeinschaften. Die Schutzrechte des Untermieters sind im Mietrecht eingeschränkt, wenn dieser nur einzelne Räume gemietet hat. Das liegt daran, dass auch der Hauptmieter in der Wohnung lebt. Die Kündigungsfrist bei der Untervermietung muss deshalb danach unterschieden werden, ob diese unmöbliert oder möbliert erfolgt.

Bei der unmöblierten Untervermietung darf der Hauptmieter kündigen, ohne Gründe dafür angeben zu müssen. In Paragraf 573a BGB ist geregelt, dass sich die herkömmliche Kündigungsfrist von drei Monaten auf sechs Monate verlängert. Dem Hauptmieter ist es aber möglich, diese Verlängerung zu umgehen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat und dieses dabei angibt. Hierbei kann es sich wieder um Eigenbedarf handeln.

Handelt es sich um eine möblierte Untervermietung, darf der Hauptmieter ebenfalls kündigen, ohne dafür Gründe nennen zu müssen. Das ist in Paragraf 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB verankert. Im Gegensatz zu unmöblierten Wohnungen gibt es hier jedoch keine Verlängerung der Kündigungsfrist. Im Gegenteil, denn die Kündigungsfrist wird gemäß Paragraf 573c Absatz 3 BGB zusätzlich verkürzt. Dann ist es dem Hauptmieter erlaubt, seinem Untermieter bis zum 15. des Monats zu kündigen. Am Ende des genannten Monats muss der Untermieter dann die Wohnung verlassen. Erhält der Untermieter die Kündigung des Hauptmieters spätestens am 15. November, muss er die Wohnung am 30. November räumen.

Was muss ein befristeter Untermietvertrag beinhalten?

Zunächst muss gekennzeichnet werden, dass es sich um einen Untermietvertrag handelt. Beide Parteien, also Hauptmieter und Untermieter müssen namentlich und mit Anschrift genannt werden. Die Mietsache muss ebenfalls klar definiert sein, beispielsweise, ob der Untermieter einzelne Räume oder die gesamte Wohnung untergemietet hat. Die Angabe der Etage und auf welcher Seite sich die Wohnung befindet, ist ebenfalls erforderlich. Zudem muss die genutzte Quadratmeterzahl angegeben werden. Die schriftliche Zustimmung des eigentlichen Vermieters wird ebenfalls benötigt. Auch die Anzahl der an den Untermieter ausgehändigten Schlüssel muss angegeben werden, ebenso die Höhe der Nettomiete, der Nebenkosten und der Bruttomiete. Die Höhe der Kaution und die Bankverbindung des Hauptmieters sind ebenfalls ein wichtiger Gegenstand des Untermietervertrags. Bei einem befristeten Untermietvertrag sind natürlich auch die Mietdauer und die Kündigung wichtige Punkte.