Außerordentliche Kündigung

Sowohl Vermietern als auch Mietern ist es unter gewissen Voraussetzungen gestattet, den Mietvertrag zu kündigen, ohne dabei eine Frist einhalten zu müssen. In diesem Fall handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Der Begriff bezieht sich auf fristlos. Hierfür muss jedoch ein triftiger Grund vorliegen, der das bestehende Mietverhältnis unzumutbar macht. Welche Gründe eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen und was es dabei zu beachten gibt, erfahren Sie nachfolgend.

Was bedeutet außerordentliche Kündigung genau?

Jeder Vertragspartei steht bei einem triftigen Grund das Recht zu, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen. Bei der außergewöhnlichen Kündigung finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Anwendung. Die Generalklausel ist sowohl für Vermieter als auch Mieter maßgeblich. Eine fristlose Kündigung, also die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses, ist allerdings nur dann zulässig, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. Sie ist für unbefristete Mietverhältnisse und Zeitmietverträge möglich. Eine außerordentliche Kündigung wirkt fristlos: Das Mietverhältnis ist zum Zeitpunkt des Zugangs beim Vertragspartner gekündigt.

Welche Gründe rechtfertigen eine außergewöhnliche Kündigung?

Das Gesetz definiert das Vorliegen eines triftigen Grundes nicht explizit. Es heißt lediglich, dass dem Mieter oder Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei müssen die individuellen Umstände wie das Verschulden der Vertragspartei und die beiderseitigen Interessen berücksichtigt werden. Letztendlich ist die außergewöhnliche Kündigung nur in Ausnahmefällen möglich. Folgende Situationen kommen infrage:

Mietrückstände und Zahlungsverzug

Bei der Kündigung durch den Vermieter können es beispielsweise Mietrückstände über mehrere Monate sein. Begleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung einer Räumungsklage seine Rückstände, hat der Mieter das Recht, in seiner Wohnung zu bleiben, die außerordentliche Kündigung wird unwirksam. Es gibt jedoch Ausnahmen: Hat der Mieter diese Schonfristzahlung in den letzten zwei Jahren schon einmal beansprucht, ist die fristlose Kündigung wirksam. Auch wenn er seine Miete fortwährend unpünktlich zahlt, kann eine außergewöhnliche Kündigung rechtens sein.

Unangemessenes Verhalten des Mieters

Stört der Mieter ständig den Hausfrieden, beispielsweise durch Beleidigung, aggressives Verhalten, Belästigungen, Lärm, Geruchsstörungen oder Drogenhandel, ist eine fristlose Kündigung ebenso möglich. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Mietwohnung vernachlässigt, indem er beispielsweise seine Wohnung erheblich vermüllt und verwahrlosen lässt, eine Brandgefahr herbeiführt oder die Heizung nicht aufdreht und die Heizungsrohre dadurch platzen könnten.

Untervermietung oder Gewerbe innerhalb der Wohnung

Der Mieter kann zudem, wenn er auf die Abmahnung auf Unterlassung nicht entsprechend reagiert, eine fristlose Kündigung erhalten, wenn er ohne die Erlaubnis des Vermieters Dritte in der Wohnung einziehen lässt, bei denen es sich um keine engen Familienangehörigen handelt. Ebenso unzulässig ist, dass der Mieter in der Wohnung ein Gewerbe betreibt, das nach außen hin wahrnehmbar ist.

Außergewöhnliche Kündigung – was ist generell zu beachten?

Eine fristlose Kündigung muss grundsätzlich immer schriftlich erfolgen. Zudem ist es wichtig, dass der Kündigungsgrund im Schreiben benannt sowie mit Daten und der Auftretenshäufigkeit der beanstandeten Verstöße konkretisiert wird. Sowohl der Mieter als auch Vermieter müssen ausführlich begründen, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Wichtig: Abmahnung oder Fristsetzung müssen meist vorausgehen

Vor der Erteilung einer außerordentlichen Kündigung muss in der Regel stets eine Abmahnung erfolgen. Bis auf wenige Ausnahmen abgesehen muss das vertragswidrige Verhalten also zunächst einmal abgemahnt werden. Wenn es durch den Vertragspartner abgestellt wird, entfällt das Kündigungsrecht. Wird er danach erneut vertragsbrüchig oder die Frist zur Abhilfe verstreicht erfolglos, kann die außerordentliche Kündigung durchgesetzt werden. Laut § 543 Absatz 3 ist die Abmahnung nicht notwendig, wenn absehbar ist, dass sie ohne Erfolg bleibt oder ein Warten unzumutbar ist. In diesen Fällen kann die sofortige Kündigung gerechtfertigt sein. Dies ist bei folgenden Gründen möglich:

• akute Gefahr
• erhebliche Beleidigungen
• massive Störungen des Hausfriedens
• Straftaten des Mieters

Wann ein jeweiliger Fall als schwer zu beurteilen ist, ist oftmals eine Einzelfallentscheidung.

Beispiele für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Ein Grund für eine außergewöhnliche Kündigung ist, wenn der Mieter keine Möglichkeit zum Gebrauch der Mietwohnung hat, beispielsweise da der Vermieter die Schlüssel nicht übergibt oder die Wohnung sich nicht im vertragsgemäßen Zustand befindet. Ebenso rechtfertigt eine außergewöhnliche Kündigung, wenn von der Wohnung eine gesundheitliche Gefahr ausgeht, beispielsweise aufgrund von Schadstoffbelastungen oder Feuchtigkeitsschäden, die nur schwer oder nicht behoben werden können. Besonders gravierend ist ein Schimmelbefall. Mieter können das Mietverhältnis auch fristlos kündigen, wenn der Vermieter bewusst überhöhte Betriebskostenabrechnungen erstellt. Daneben gibt es bei Mieterhöhungen spezifische Sonderkündigungsrechte.

Zusammenfassung

Eine außerordentliche Kündigung kann in gesetzlich geregelten Fällen bzw. triftigen Gründen sowohl durch den Vermieter als auch Mieter geschehen. Hierbei muss es dem Kündigungsberechtigten unzumutbar sein, das Mietverhältnis fortzuführen. Ob die fristlose Kündigung gewährt wird, ist stets vom Einzelfall abhängig. Bis auf wenige Ausnahmen muss eine Abmahnung vorausgehen.