Befristeter Gewerberaummietvertrag

Ein Mietvertrag für einen Gewerberaum wird abgeschlossen, wenn die Immobilie keinen Wohnzwecken dient, sondern der Gegenstand des Vertrages ein Geschäftsraum ist. Über die Laufzeit des Mietvertrages können die Vertragsparteien frei entscheiden. Ein Gewerberaummietvertrag kann sowohl mit befristeter als auch mit unbefristeter Laufzeit abgeschlossen werden. Für den Abschluss eines Gewerberaummietvertrages sind dennoch einige Formvorschriften zu beachten.

Der Gewerberaummietvertrag und die Umsatzsteuer

Grundsätzlich ist die Vermietung einer Immobilie steuerfrei. Wird jedoch eine gewerbliche Immobilie vermietet, kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Dies bedeutet, er verzichtet auf die Steuerbefreiung und weist in dem Mietvertrag die Umsatzsteuer von 19% aus. Unabhängig hiervon ist, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet abgeschlossen worden ist.

Der Vorteil des Vermieters besteht darin, dass er von seinem Finanzamt als vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer behandelt wird. Dies rentiert sich besonders dann, wenn der Vermieter aufwendige Kosten für den Neubau oder die Sanierung einer Immobilie hatte. Werden ihm die Aufwendungen in Rechnung gestellt, kann der Vermieter die darin enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Dieser Betrag übersteigt in der Regel die Umsatzsteuer, die der Vermieter seinem Mieter in Rechnung stellt. Ist der Mieter des Gewerberaums zum Vorsteuerabzug berechtigt, gilt für ihn dasselbe.

Ein befristeter Gewerberaummietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden

Ein befristeter Mietvertrag, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wird, muss schriftlich abgeschlossen werden. Soll die Laufzeit unter zwölf Monaten betragen, kann das Vertragsverhältnis auch mündlich abgeschlossen werden. Da sich ein befristeter Gewerberaummietvertrag automatisch verlängert, ist aber auch bei Verträgen mit kürzerer Laufzeit zu empfehlen, einen schriftlichen Gewerberaummietvertrag abzuschließen.

Zum Abschluss eines befristeten Gewerberaummietvertrages bedarf es der eigenhändigen Unterschrift der beiden Vertragsparteien. In dem schriftlichen Gewerberaummietvertrag sind die Vertragslaufzeit und die Kündigungsfristen anzugeben. Fehlen die Angaben über die Laufzeiten, gilt ein unbefristetes Mietverhältnis.

In dem Schriftwerk müssen die Höhe der Miete und eine eventuelle Kaution festgelegt werden. In der Gestaltung des Mietzinses sind die Parteien frei. Eine Mietpreisbindung wie bei einem Mietvertrag für eine Wohnimmobilie gibt es hier nicht. Dasselbe gilt für die Höhe der Kaution. Auch hier gibt es keine gesetzliche Regelung, die die Höhe der Kautionssumme deckelt.

Ein befristeter Gewerberaumvertrag kann verlängert werden

Ist das Ende der vereinbarten Laufzeit erreicht, gilt das befristete Mietverhältnis automatisch als beendet. Eine zusätzliche Kündigung einer der beiden Vertragsparteien ist hier nicht erforderlich.

Bei Abschluss des ersten Mietvertrages können die Parteien eine Vereinbarung treffen, den befristeten Gewerberaummietvertrag nach der Beendigung zu verlängern. Dies kann sich für beide Parteien vorteilhaft auf ihre wirtschaftliche Existenz auswirken. Die Vereinbarung erfolgt entweder durch eine Optionsklausel oder durch eine Verlängerungsklausel.

Bei der Optionsklausel muss festgelegt werden, wer die Option ausüben darf. Entweder ist es nur der Vermieter, nur der Mieter oder beide Vertragsparteien. Im Vorfeld sollte auch entschieden werden, bis zu welchem Zeitpunkt die Option ausgeübt werden kann. Eine Optionsklausel könnte z.B. so aussehen, dass der Mieter einseitig erklärt, das Mietverhältnis für den Gewerberaum nach Ablauf der Mietzeit dreimal um drei Jahre zu verlängern. Die Bedingungen sind die gleichen wie bei dem ursprünglichen Vertrag.

Wird von den Vertragsparteien eine Verlängerungsklausel vereinbart, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch nach der vereinbarten Mietzeit, um den vorher bestimmten Zeitraum. Wird das Mietverhältnis vorher von einer Partei gekündigt, kommt die Verlängerungsklausel nicht zur Anwendung. Ebenso wie bei der Optionsklausel empfiehlt es sich auch hier, die Ausführungsfrist festzulegen.

Die Kündigung eines befristeten Gewerberaummietvertrages

Für ein befristetes Mietverhältnis bedarf es in der Regel keiner Kündigung. Wurde eine Kündigungsfrist in den Mietvertrag aufgenommen, müssen sich Vermieter und Mieter daran halten. Wurde nichts derartiges geregelt, endet das Mietverhältnis, wenn die Vertragslaufzeit abgelaufen ist. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht, wenn die Vertragsparteien eine Optionsklausel oder eine Verlängerungsklausel in das Vertragswerk aufgenommen haben.

Für die vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses gibt es keine gesetzliche Grundlage. Vermieter oder Mieter dürfen den Mietvertrag für einen Gewerberaum aber außerordentlich kündigen, wenn ein triftiger Grund für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist.