Ablehnung Schönheitsreparaturen

Beim Thema Schönheitsreparaturen scheiden sich die Geister. Die Einen dekorieren ihre Wohnung alle paar Monate um und probieren neue Stilarten und Dekorationen aus, die Anderen schieben sie so lange wie möglich hinaus. Zwischen Mieter und Vermieter geben sie oft Anlass zum Streit.

Was sind Schönheitsreparaturen und was gehört nicht dazu?

Mit dem Begriff Schönheitsreparatur wird die malermäßige Instandhaltung der Wohnung bezeichnet. Dazu zählen folgende Arbeiten:

• Streichen, Tapezieren oder Weißen von Wänden und Decken
• Streichen der Heizkörper inklusive Rohrleitungen
• Streichen der Innentüren
• Streichen der Fenster und Außentüren auf der Innenseite

Nicht als Schönheitsreparatur gelten dagegen das Verlegen neuer Fußbodenbeläge oder der Außenanstrich von Fenstern und Türen. Die Instandhaltung aller Flächen außerhalb der Wohnung zählt ebenfalls nicht als Schönheitsreparatur.

Welche Fristen gelten für diese Reparaturen?

Es gibt keine gesetzlich verbindlichen Abstände, innerhalb deren eine Schönheitsreparatur durchgeführt werden muss. Die folgenden Werte sind nur Richtlinien. Ob und wann eine Verschönerung tatsächlich notwendig ist, hängt von den Gewohnheiten der Mieter ab. Wenn jemand beispielsweise ein Single ist, viel beruflich oder privat unterwegs ist und daheim nur selten kocht, kann die Wohnung selbst nach mehreren Jahren immer noch wie frisch renoviert aussehen. Leben jedoch ein oder mehrere starke Raucher in der Wohnung, breitet sich schon nach kurzer Zeit auf allen Oberflächen ein gelblicher Film aus, der eine Renovierung bereits nach 2 oder 3 Jahren notwendig macht. Im Allgemeinen gelten für Schönheitsreparaturen folgende Fristen:

• Küche, Badezimmer: alle 3 Jahre
• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Flur, Toilette: alle 5 Jahre
• Nebenräume, in denen man sich nur gelegentlich aufhält: alle 7 Jahre

Müssen Mieter Schönheitsreparaturen ausführen?

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet. Dafür erhält er ja schließlich jeden Monat die Miete. Trotzdem wälzen viele Vermieter ihre Pflicht zur Instandhaltung auf ihre Mieter ab. Ob Mieter Schönheitsreparaturen ausführen müssen, hängt zum einen davon ab, inwieweit tatsächlich Abnutzungsspuren entstanden sind und wie die Klauseln zum Thema Schönheitsreparatur im jeweiligen Mietvertrag formuliert sind. In vielen schon lange laufenden Mietverträgen stehen zum Thema Schönheitsreparatur Klauseln, die inzwischen vom BGH als ungültig erklärt wurden. Dazu gehören zum Beispiel Passagen, die dem Mieter zwingend vorschreiben, Renovierungen in den oben genannten Zeitabständen vorzunehmen oder die Zeiträume sogar noch verkürzen. Unzulässig sind beispielsweise Formulierungen, die besagen, dass eine Renovierung spätestens alle … Jahre erfolgen muss. Zulässig sind dagegen die Phrasen üblicherweise oder in der Regel alle … Jahre.

Was sonst ist beim Thema Renovierung nicht zulässig?

In vielen Mietverträgen steht eine Klausel, die vorschreibt, dass der Mieter nach dem Auszug eine Endrenovierung vorzunehmen habe. Diese Forderung kann in mehrfacher Hinsicht unzulässig sein. Sie ist zum Beispiel dann unzulässig, wenn die Wohnung unrenoviert gemietet wurde und der Mieter die Renovierung erst nach dem Beginn des Mietverhältnisses durchführte. Die Forderung nach einer Endrenovierung ist auch dann nicht rechtmäßig, wenn die Abnutzungsspuren beim Auszug so gering sind, dass eine Schönheitsreparatur nicht gerechtfertigt ist.

Gegen das Gesetz verstoßen auch Klauseln, die aussagen, dass die Schönheitsreparatur durch einen anerkannten Fachbetrieb durchgeführt werden muss. Der Vermieter darf dem Mieter auch keine Vorschriften bei der Wahl von Farbe und Material machen. Er darf zum Beispiel nicht verlangen, dass Wände und Decken mit Rauhfasertapete tapeziert und/oder geweißt werden. Er kann lediglich verlangen, dass zum Renovieren eine helle oder neutrale Farbe verwendet wird. Hat der Mieter jedoch von sich aus Wände und/oder Decken in einer Farbe oder Dekoration seiner Wahl renoviert (beispielsweise in grellen Farben oder mit Bildtapeten und ähnliches) kann der Vermieter verlangen, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.

Interessant zu wissen:
Laut § 548, Abs. 1 BGB verjährt der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen sowie der Anspruch auf Schadenersatz innerhalb von 6 Monaten nach der Wohnungsübergabe. Ausnahmen gelten nur, wenn im Mietvertrag längere Fristen vereinbart wurden.

Wie lehnen Mieter Schönheitsreparaturen ab?

Das erfolgt am besten mit einem Musterbrief, der per Einschreiben an den Vermieter geschickt oder ihm unter Zeugen übergeben wird. Darin teilt der Mieter mit, dass er die Renovierung ablehnt und gibt als Begründung die Ungültigkeit der Klauseln im Mietvertrag an. Natürlich muss im Brief enthalten sein, auf welche Räume sich der Sachverhalt bezieht. Der Mieter kann den Vermieter darauf hinweisen, dass der laut § 535 BGB dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Sollte der Vermieter Probleme machen, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt oder den Mieterschutzbund um Hilfe zu bitten.