Wohnungsübergabeprotokoll

Mit einem Wohnungsübergabeprotokoll vor unerwarteten Kosten schützen

Umziehen ist für viele wie ein kleiner Neuanfang. Mit einer frisch renovierten Wohnung, ungewohnten Umgebung und netten Nachbarn ist das Leben gleich viel schöner. Doch Streit, wie unerwartete Kosten vom vorherigen Vermieter oder Mängel an der neuen Wohnung, für die der Vermieter nicht haften möchte, schlagen schnell auf die Stimmung. Daher empfehlen wir jedem, ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug zu erstellen, damit hinterher keine bösen Überraschungen in den Briefkasten flattern.

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

In einem Übergabeprotokoll wird bei Ein- oder Auszug der Zustand eines Mietobjekts festgehalten. Ziel dessen ist einerseits bereits bestehende Schäden durch Vormieter zu dokumentieren und andererseits zu belegen, welche Mängel während des Mietzeitraums entstanden sind.

Ist ein Übergabeprotokoll rechtlich vorgeschrieben?

Nein, es besteht weder für den Mieter noch für den Vermieter Pflicht bei der Erstellung eines Übergabeprotokolls mitzuwirken. Es ist jedoch bei der Klärung von Rechtsstreitigkeiten eine unheimliche Hilfe. Daher empfehlen nicht nur wie, sondern auch der Deutsche Mieterbund und der Immobilienverband Deutschland das Erstellen eines solchen Protokolls.
Was sollte in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden?

Bislang bestehen für Wohnungsübergabeprotokolle keine verbindlichen Vorgaben. Wir empfehlen allerdings, folgende Punkte aufzunehmen:

• Name des Mieters
• Name des Vermieters oder dessen Vertreter bei der Übergabe
• die besichtigte Wohnung inkl. genauer Anschrift
• ob die dokumentierte Übergabe vor dem Einzug oder nach dem Auszug erfolgte
• Datum der Übergabe
• Zählernummer und Stand für Heizkörper, Strom, Gas und Wasser (soweit vorhanden)
• die Anzahl der Schlüssel, die übergeben wurde und ob noch Wohnungsschlüssel fehlen
• wann die letzte Renovierung erfolgte
• ob Mängel festgestellt wurden und vor allem welche

Abschließend sollten der Vermieter bzw. dessen Vertreter, Mieter und Zeugen unterschreiben. Letztere sind bei Rechtsstreitigkeiten wichtig und werden von den Gerichten bei der Feststellung der Schuld angehört. Wir raten, daher nie alleine zu einer Übergabe gehen, sondern immer jemanden, der nicht direkt verwandt ist, mitzunehmen.

Wie sollten Mängel dokumentiert werden?

Schlechtes Beispiel: Fliesen beschädigt

Besser: Küche – 3 Zentimeter langer Riss in einer Fliese vor Fenster

Je genauer die Schäden beschrieben werden, umso weniger Spielraum bleibt für Interpretationen. Das Beispiel eben zeigt ganz gut, wie groß der Unterschied zwischen einer und allen Fliesen ist – denn beim ersten Beispiel könnten nachträglich noch deutlich mehr Fliesen auf Rechnung des Mieters ausgetauscht werden. Hinterher zu beweisen, dass nur eine Platte gefekt war, wird schwer.

Daher sollte im Rahmen der Übergabe jeder Raum durchgegangen werden und im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden, ob das Zimmer in Ordnung war oder falls Mängel festgestellt wurden, was genau der Stein des Anstoßes war.
Hinweis: Vergessen Sie bei der Begehung der Zimmer auch nicht unscheinbare Räumlichkeiten wie das Gästebad, Balkon, Keller oder die Garage.

Sind Fotos sinnvoll und erlaubt?

Ja, definitiv. Bilder sagen bekanntlich mehr als tausend Worte. Um das Ausmaß von Schäden genau festzuhalten empfiehlt sich einerseits eine Aufnahme aus der Ferne und eine Nahaufnahme – wenn möglich mit Zollstock, um Risse, Flecken etc. so genau wie möglich zu dokumentieren.

Das klingt alles übertrieben? Vielleicht. Und in vielen Fällen geht nach der Übergabe alles gut. Aber folgende Rechtsstreite zeigen ganz gut, wie wichtig ein Übergabeprotokoll ist:

Urteil 1 zu Gunsten einer Mieterin

Im Jahre 2011 wurden bei einer Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt – was auch so im Protokoll festgehalten wurde. Als die Mieterin ihre Kaution allerdings zurückforderte, weigerte sich die Vermieterin mit der Begründung, dass die Mieterin geraucht hätte und dadurch erhebliche Schäden an der Wohnung entstanden wären.
Da im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten wurde, dass die Räumlichkeiten in einem ordentlichen Zustand übergeben wurde, entschied das Amtsgericht Leonberg zu Gunsten der Mieterin. Nach Ansicht des Gerichts entstand durch das Protokoll ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Urteil 2 zu Gunsten einer Vermieterin

Bei diesem Fall geht es ebenfalls um einen Auszug – hier stellte der Vermieter erhebliche Schäden an Türen und dem Laminatboden fest. Der Mieter wehrte sich mit der Begründung, dass die Schäden schon beim Einzug bestanden hätten. Allerdings beinhaltete das Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug keinen Hinweis auf Schäden. Daher entschied das Amtsgerichts Saarbrücken im Jahre 2017 zu Gunsten des Vermieters und der Mieter musste die Kosten für die Instandsetzung übernehmen.