Wohnraum berechnen

Eine leere Wohnung sieht meist größer aus, als sie tatsächlich ist. Besonders bei entsprechendem Lichteinfall wirken die Räume optisch länger oder breiter. Der Mietvertrag beinhaltet die Größe der gemieteten Wohnung in Quadratmeter. Ob dieser Wert stimmt, bezweifeln Mieter meist erst, wenn sie ihre Einrichtung in die Räume integrieren. Plötzlich ist weniger Platz als gedacht vorhanden. Ein weiterer Faktor ist die Berechnung der Miete. Hier multiplizieren Vermieter die Miete pro Quadratmeter mit dem Messwert der Wohnung. Stimmt die Größe der Wohnung nicht, ist auch die Höhe der Miete nicht korrekt.

Urteil des Bundesgerichtshofs

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine Vereinbarung, welche die Beschaffenheit des Mietobjekts darstellt (Az. VIII ZR 138/06 vom 27.10.07 BGH). Nicht jede Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche gibt dem Mieter das Recht, die Miete entsprechend zu kürzen. Differenzen bis zu zehn Prozent muss der Mieter hinnehmen. Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent geringer ist als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche, kann der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB die Miete mindern (Az. VIII ZR 144/09 vom 10.03.10 BGH).

WoFIV

Es gibt auch Fälle, in denen die tatsächliche Wohnfläche größer ist als die, welche im Mietvertrag steht. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter mit der Begründung, dass die tatsächliche Wohnungsgröße höher ist, als die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche, ist nicht möglich. Allerdings darf der Vermieter die Miete nach § 558 BGB anheben und sie damit sie der ortsüblichen Vergleichsmiete angleichen.
Wie die Wohnfläche zu ermitteln ist, hat der Gesetzgeber nicht geregelt. Auch hat sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch für “Wohnfläche” als Begriff entwickelt (Az. VIII ZR 44/03 vom 24.03.04 BGH). Die Vertragsparteien bestimmen frei, aber verträglich, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist. Bei preisgebundenen Wohnungen gibt es entsprechende Regelungen in der Wohnflächenverordnung (WoFIV).

Az. 10 S 160/14 vom 06.03.15 LG Saarbrücken

Vermieter und Mieter einigen sich, ob die Wohnfläche mit dem Zollstock oder Maßband in Länge und Breite auszumessen ist. Länge mal Breite ergibt die Fläche eines Raumes (Az. 10 S 160/14 vom 06.03.15 LG Saarbrücken). Eine Ermittlung der Wohnfläche kann auch nach DIN 283 erfolgen, obwohl die Geltung inzwischen nicht mehr in Kraft ist (Az. VIII ZR 231/06 vom 23.06.07 BGH). Das Landgericht Berlin lässt mit Beschluss vom 04.05.2012 (Az. 65 S 94/12) auch die Ermittlung über DIN 277 zu. Nach dem Urteil VIII ZR 39/09 kann auch die Ermittlung über die Wohnflächenverordnung erfolgen. Wie man sieht, eine Regelung ist aktuell nicht in Sicht.