Außerordentliche Kündigung


Neben der ordentlichen Kündigung kann der Vermieter seinem Mieter das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen. Um eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, muss der Vermieter diesen Schritt begründen. Bei der außerordentlichen Kündung unterscheiden wir

zwei Varianten:

• Die außerordentliche fristlose Kündigung und
• Die außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist nach BGB.

Gründe

Aus wichtigem Grund können beide Mietparteien die fristlose Kündigung aussprechen. Nach § 543 Abs. 1+2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, das Verschulden eines Vertragspartners für die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, muss er seine Kündigung begründen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter beispielsweise mit der vertraglich vereinbarten Miete zwei Monate in Rückstand ist. Auch wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt und vom Vermieter deshalb bereits abgemahnt wurde, kann eine fristlose Kündigung erfolgen. Der Mieter kann ebenfalls die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Vermieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mietobjektes dem Mieter ganz oder teilweise verwehrt. Ob eine fristlose Kündigung rechtens ist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Es gibt verschiedene Gründe, die für eine Vertragspartei wichtig sind, für die andere Partei sind sie es nicht. In jedem Fall kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihn beleidigt oder bedroht, auch wenn der Mieter den Vermieter bedroht oder beleidigt, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtens.

 

Gesetzliche Frist

Eine außerordentliche Kündigung können die Vertragsparteien auch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573 d BGB aussprechen. Auch diese Kündigung muss, wie die ordentliche Kündigung, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats bei der anderen Vertragspartei sein.

Außerordentlich kündigen

Gründe für eine außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist sind beispielsweise der Tod eines Mieters, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert oder der Vermieter die Miete erhöht. Bei Letzterem kommt das sogenannte Sonderkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 S. 1 BGB zur Anwendung. Der Mieter kann ebenfalls von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Vermieter Maßnahmen zur Modernisierung ankündigt.

Sonderkündigungsrecht

Ein Sonderkündigungsrecht steht ebenfalls demjenigen zu, der bei einer Zwangsversteigerung die Immobilie erwirbt (§ 57 a ZVG). Der neue Eigentümer der Immobilie tritt an die Stelle des Vermieters. Er kann in diesem Zusammenhang bestehende Mietverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum fristgemäßen Termin kündigen. Der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist durch den Vermieter kann der Mieter widersprechen. Das gilt auch, wenn ein Wechsel des Eigentümers vorausgeht. Für den Widerspruch ist die gesetzliche Frist zu beachten. Der Widerspruch in schriftlich zu fixieren und rechtzeitig an den Vermieter zu versenden.

 

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