Mietverträge werden nicht nur für Wohnraum geschlossen, sondern auch für Gewerberäume. Zu diesen zählen Büroräume, Produktionshallen, Lagerräume und andere gewerblich genutzte Räume. Während bei Wohnraum der Mieterschutz an oberste Stelle steht, ist dies bei Gewerberäumen nicht der Fall. Hier spielt die Höhe der Miete eine besondere Rolle. Solange der Gewerbetreibende nur geringe Umsätze erzielt, bedeutet eine hohe Miete für ihn eine starke finanzielle Belastung. Steigen seine Umsätze, kann sich der Vermieter benachteiligt fühlen. Aus diesen Gründen vereinbaren beide Vertragsparteien weitgehend, unter den Gesichtspunkten des Gewerbemietrechts, die Höhe der Miete und den Mietvertrag selbst.

Abschluss eines Mietvertrags

Für beide Vertragsparteien entstehen beim Abschluss eines Mietvertrags für gewerblich genutzte Räume Risiken. Das Risiko des Mieters besteht in der vereinbarten Miethöhe, sofern keine Umsatzmiete vereinbart ist. Bei Staffel- oder Indexmietverträgen kommen auf den Unternehmer Mieterhöhungen zu, auch wenn diese nicht seiner wirtschaftlichen Lage entsprechen. Der Vermieter trägt das Risiko einer vereinbarten Miete, die nach einiger Zeit nicht mehr der wirtschaftlichen Entwicklung des Mieters entspricht. Es besteht für beide Parteien Anpassungsbedarf in Bezug auf die Miethöhe, wenn sich die vereinbarte Miete entweder zu Lasten des Mieters entwickelt oder der marktüblichen Miete nicht mehr entspricht. Vermieter und Mieter grenzen ihre Risiken ein, indem eine Marktmietklausel nach § 1 Abs. 2 PrKG (Reisklauselverbot) in den Mietvertrag einfügen. Diese Klausel verpflichtet beide Vertragsparteien, nach Ablauf einer vereinbarten Mietdauer die Miethöhe zu überprüfen. Haben sich die Umstände verändert, ist die Miete auf der Grundlage der aktuellen wirtschaftlichen Lage neu zu verhandeln.

Entgeltrisiko

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs trägt im gewerblichen Mietrecht der Vermieter das Entgeltrisiko und der Mieter das Verwendungsrisiko. Bei Vertragsabschluss muss der Mieter seine Erfolgsaussichten als Unternehmen einschätzen. Stehen vom Mieter gemietete Räume leer, geht der Leerstand nach einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf zu Lasten des Mieters.

Vertrag kündigen

Auch bei Gewerbemietverträgen können die Vertragsparteien den Vertrag kündigen. Das Gewerbemietrecht sieht bei einer ordentlichen Kündigung eine Frist von sechs Monaten vor. Selbstverständlich können die Parteien eine längere Frist vereinbaren; eine kürzere Frist ist nicht zulässig. Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis am vertraglich festgelegten Ende.

Aufhebungsvertrag

Auch können die Vertragsparteien den Mietvertrag aufheben und einen Aufhebungsvertrag vereinbaren. Den Aufhebungsvertrag müssen alle im Mietvertrag benannten Mieter und Vermieter unterschreiben. Zieht der Mieter vor dem vereinbarten Ende aus, endet der Mietvertrag spätestens, wenn der Vermieter die Räume neu vermietet. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Miete vom aktuellen Vertragspartner zu bezahlen. Weiter kann jede Partei den Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist oder fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen.