Der Gesetzgeber hat in Deutschland das Mietrecht mieterfreundlich gestaltet. In kaum einem anderen Land haben Mieter so viele Rechte, wie in Deutschland. Schließen private Vermieter mit Mietern einen Mietvertrag ab, verwenden sie meist vorformulierte Formulare aus dem Schreibwarenhandel. Bei diesen besteht die Gefahr, dass die Regeln nicht mehr dem neuesten Stand der Rechtsprechung entsprechen. Damit werden verschiedene Punkte unwirksam und von automatisch von wirksamen Regelungen ersetzt. Einige Schwachstellen haben wir für Sie herausgepickt, damit Sie diese zukünftig vermeiden.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Bestandteil eines jeden vorformulierten Mietvertrags. Im Grunde ist die Klausel wirksam, wenn sie nicht mit Fristen zur Renovierung während der Mietdauer verbunden ist. Starre Fristen in dieser Klausel machen sie unwirksam. Besser ist eine Formulierung wie beispielsweise „Renovierung wenn Bedarf besteht“ einzufügen.

Endrenovierung

Auch die Endrenovierung ist eine Klausel, die ebenfalls keine starren Zeitangaben beinhalten darf. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 12.09.2007 mit Aktenzeichen VIII ZR 316/06 urteilte der Senat des BGH, dass die Endrenovierung nur erfolgen muss, wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung bedarf.

Kleinreparaturen

Kleinreparaturen sind eine Sache, welche Vermieter gerne auf den Mieter abwälzen. Während der Mietdauer gehen Gegenstände in der Wohnung kaputt und müssen entweder repariert oder ersetzt werden. Nichts hält ewig und auch der Wasserhahn oder die Spülung verweigert die Arbeit. Mieter sind mit der Kleinreparaturklausel verpflichtet, defekte Gegenstände auf eigene Kosten reparieren oder ersetzen zu lassen. Diese Klausel ist im Grunde nicht unwirksam, wird es jedoch, wenn sie den Anforderungen des BGH nicht entsprechen. Für den Bundesgerichtshof sind Kleinreparaturen auch kleine Reparaturen, deren Kosten 100 Euro netto nicht übersteigen dürfen. Dieser Wert gilt für jede einzelne Reparatur. Zur betragsgemäßen Beschränkung der Kosten muss die Obergrenze für Kleinreparaturen auch jährlich festgelegt werden (Az. ZR 91/88 BGH). Eine Beschränkung von acht Prozent, gerechnet auf der Basis der Kaltnetto-Jahresmiete, entspricht die Klausel den BGH-Anforderungen. Welche Reparaturen als Kleinreparaturen infrage kommen und für welche der Mieter bezahlen muss, ist im § 28 Abs.3 S. 2 der II. Berechnungsverordnung geregelt.

Vorverfasste Mietverträge

Nebenkosten sind eine weitere Schwachstelle in vorverfassten Mietverträgen. Die Nebenkosten sind grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Mietverträge, die keine Nebenkosten beinhalten, sind äußerst selten. Die auf den Mieter umzulegenden Nebenkostenarten müssen im Mietvertrag zwar nicht einzeln aufgeführt und aufgeschlüsselt werden. Es reicht aus, wenn der Vermieter Bezug auf § 2 BetrKV Bezug nimmt (Az. III ZR 88/10 vom 02.05.05 BGH). Weitere Schwachstellen sind Tierhaltung, Kaution und Bürgschaft. Damit beide Vertragsparteien einen wirksamen Vertrag abschließen, empfiehlt sich der Einsatz der Salvatorischen Klausel.