Werden Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen oder verkauft der Vermieter sein Mietshaus, gibt es einen Wechsel des Eigentümers. Der neue Eigentümer des Objekts erwirbt dieses erst, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Damit übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers. Das gilt auch die Pflichten und den Rechten, welche aus den Mietverträgen resultieren.

Nach § 566 BGB

Für die Mieter bedeutet der Eigentümerwechsel erst einmal keine Veränderung. Nach § 566 BGB bricht der Kauf nicht die Miete, was bedeutet, die Mieter bezahlen brav ihre Miete weiter. Die bestehenden Mietverträge bleiben bestehen, lediglich der Vermieter ist eine andere Person. Eine unverbindliche Kenntnis, dass ein Eigentumswechsel bevorsteht, reicht nicht aus, um die Miete an den neuen Eigentümer der Wohnung zu überweisen. Erst, wenn der vorherige Vermieter den Verkauf des Hauses / der Wohnung dem Mieter schriftlich mitteilt und diesen zur Zahlung der Miete an den neuen Eigentümer auffordert, sollten Mieter dieser Aufforderung folgen. Das gilt auch dann, wenn der Verkauf scheitert.

Zahlungspflicht

Hat der Mieter für den laufenden Monat die Miete bereits bezahlt, hat er seine Zahlungspflicht erfüllt. Der neue Vermieter hat demzufolge erst ab dem folgenden Monat Anspruch auf die Zahlung der Miete. Geht die Mitteilung über den Verkauf erst nach dem 15. eines Monats beim Mieter ein, kann dieser auch im Folgemonat die Miete an seinen im Vertrag genannten Vermieter überweisen.

Nachweis für die Berechtigung

Vorsicht ist geboten, wenn der Hauskäufer den Mietern mitteilt, dass diese die Miete an ihn bezahlen sollen. In diesem Fall sollten Mieter den Nachweis für die Berechtigung anfordern, in der Regel ist dies eine Kopie des Grundbuchauszugs. Anders ist es, wenn der Verkäufer seine Ansprüche auf die Einnahmen durch Miete an den neuen Eigentümer abtritt. Er kann den Erwerber des Hauses auch bevollmächtigen, die Rechte aus dem Mietvertrag vor dem Übergang des Eigentums wahrzunehmen. Beides ist dem Mieter nachzuweisen, entweder durch eine Vollmacht oder durch ein Schreiben des ehemaligen Vermieters.

§ 577 a Abs. 1 BGB

Wurde das Haus zwangsversteigert, ist der Käufer bereits Eigentümer und Vermieter des Objekts, sobald er den Zuschlag erhält. Er muss dies den Mietern allerdings mit dem Beschluss nachweisen. Daneben hat der neue Eigentümer in diesem Fall ein verkürztes Kündigungsrecht, das sich auf die Frist einer ordentlichen Kündigung bezieht. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt in diesem Fall keine Rolle. Auch der neue Eigentümer ist an die gesetzlichen Gründe für die Kündigung gebunden. Wegen Eigenbedarf darf der neue Eigentümer nach § 577 a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Erwerb kündigen.