Kündigung bei Tod des Mieters

Das Mietverhältnis läuft solange, bis eine der Mietparteien den Mietvertrag kündigt oder der Mieter verstirbt. Die Erben des Mieters können, wenn sie es wünschen, dem Vermieter anbieten, dass sie das Mietverhältnis übernehmen. Wollen die Erben keine Übernahme des Mietverhältnisses, kündigen sie die Wohnung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Das Recht auf eine außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters steht den Erben nach § 580 BGB zu. Allerdings ist auch hier eine gesetzliche Frist vorgeschrieben, und zwar müssen die Erben einen Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters den Mietvertrag kündigen. Die Erben legen dem Kündigungsschreiben die Sterbeurkunde des Mieters sowie als Legitimation eine Vollmacht oder den Erbschein bei.

Übernahme der Wohnung durch Erben

Hat einer der Erben mit dem Verstorbenen gemeinsam in der Wohnung gelebt, kann dieser die Wohnung über die “Eintrittsberechtigten” übernehmen. Nimmt der Erbe diese Regelung in Anspruch, ist der Mietvertrag mit dem Verstorbenen automatisch nichtig. Der Erbe oder “Eintrittsberechtigte” tritt in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt ist nicht davon abhängig, ob er die Wohnung übernehmen will oder nicht. Der eintrittsberechtigte Erbe ist dem Vermieter gegenüber verpflichtet, regelmäßig und pünktlich die Miete zu bezahlen (§ 563 Abs. 2 BGB).

Erbe

Wünscht der Erbe eine weitere Nutzung der Wohnung, schreibt der Vermieter den Mietvertrag auf den Erben um. Verweigert der Vermieter die Umschreibung des Vertrags, können die Erben des verstorbenen Mieters, die mit ihm die Wohnung teilten, Nutzungsansprüche geltend machen. Zu den sogenannten Eintrittsberechtigten zählen nach § 563 Abs. 1, 2 BGB der Ehegatte, Lebensgefährte sowie die Kinder des Mieters und andere Familienangehörige, welche mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten.

Fristen

Ist eine Übernahme der Wohnung nicht gewünscht, kündigen die Erben das Wohnverhältnis außerordentlich nach § 580 BGB. Sie nutzen in diesem Falle das Sonderkündigungsrecht, das eine Kündigungsfrist von einem Monat nach Kenntnis des Todesfalles (§ 563 Abs. 3 BGB).

Rechte des Vermieters

Vermieter haben dieselben Rechte, die auch Erben haben. Auch der Vermieter kann das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB in Anspruch nehmen. In der Regel führen Vermieter mit den Erben, wenn beide Parteien dies wünschen, das Mietverhältnis fort. Der Vermieter kann jedoch vom Erben eine Kaution verlangen, wenn der Verstorbene keine Kaution hinterlegt hat.

Tod des Vermieters

Für den Mieter gibt es bei Tod seines Vermieters keine Veränderung des Mietverhältnisses. Im Zweifelsfall muss der Erbe des Vermieters dem Mieter mit einem Erbschein die Berechtigung nachweisen, dass er das Wohnobjekt erbt. Der Mieter überweist, sofern es der neue Eigentümer will, die Miete auf das Konto des Erben, der sein neuer Vermieter ist.