Notwendige und unwirksame Klauseln in einem Mietvertrag

Klauseln, die Angst machen

In manchen Mietverträgen sind Klauseln enthalten, da bleibt selbst Fachanwälten für Mietrecht die Sprache weg. Klauseln, die sich in vorformulierten Mietverträgen befinden, benachteiligen die Mieter über die Maßen. Diese Klauseln sind unwirksam und verstoßen gegen die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 305-310 BGB. Diese Paragrafen regeln die “Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen”. Die Mietverträge beinhalten in der Regel keine “Salvatorische Klausel”, die besagt, dass unwirksame Punkte eines Vertrags durch gesetzliche Bestimmungen ersetzt werden. Die unwirksamen Klauseln in Mietverträgen werden dennoch durch die gesetzlichen Regelungen des BGB und des Kündigungsschutzgesetzes ersetzt.

Abwasserleitungen

Mietverträge enthalten beispielsweise Klauseln, in denen die Mieter für die Beseitigung von Verstopfungen der Abwasserleitungen zuständig sind. Dies ist natürlich unsinnig; für solche Arbeiten ist der Vermieter zuständig und er trägt auch die Kosten. Auch das Ersetzen von defekten Schlössern, Anlagen für Licht und Klingel sowie Abflüsse, Rollläden und Wasserhähne und der Spülung des WCs sind nicht die Aufgaben des Mieters. Auch muss er die Kosten für die Reparatur und den Ersatz nicht tragen. Sind in der Wohnung Spüle und Herd enthalten, gehen die Reparaturkosten ebenfalls zu Lasten des Vermieters. Anders ist es, wenn diese Gegenstände Eigentum des Mieters sind. Dann trägt er die Kosten.

Gäste übernachten lassen

Auch die Zusätze, dass der Mieter in seiner Wohnung keine Gäste übernachten lassen darf und das Duschen nach 22 Uhr nicht gestattet ist, sind unwirksam. Das gilt auch für den Punkt, dass der Vermieter jederzeit, wann es ihm beliebt, Zutritt zur Wohnung hat. Fakt ist, der Vermieter muss seinen Besuch vorher anmelden.

Punkte, die ein Mietvertrag unbedingt enthalten muss

Es gibt auch Punkte, die zwingend im Mietvertrag zu fixieren sind. Zu diesen gehört der Kündigungsschutz, das Recht des Mieters auf Mietminderung, Mängelbeseitigung durch den Vermieter sowie das Verbot einer Vertragsstrafe. Auch die Kaution, deren Verzinsung und Begrenzung sind wichtige Bestandteile im Mietvertrag. Neben den Daten der Vertragsparteien ist die Miete, aufgeschlüsselt in Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung sowie der Punkt Kündigung im Mietvertrag enthalten.

Fazit

Sobald Mieter in ihrem Mietvertrag Klauseln finden, die sie für unwirksam halten, hilft die Rechtsprechung, die im Internet zu finden ist, wenig. Die Gerichte geben selten den vollen Wortlaut der Punkte wider, sondern lediglich einen Teil. Das Gericht prüft zwar die komplette Klausel, diese wird kaum in der Begründung wiedergegeben. Wer in seinem Mietvertrag “verdächtige” Klauseln entdeckt, sollte sich beraten lassen. Beratungsstellen für Mietrecht, wie den Deutschen Mieterbund, und Fachanwälte für Mietrecht gibt es in jeder Stadt.