Fristgemäße Kündigung bei Mietrückstand unwirksam  

By | 7. Januar 2018

Schnell kann es passieren, dass unvorhergesehene Ereignisse die Leistungsfähigkeit der Brieftasche überstrapazieren und das Budget für die monatliche Miete nicht mehr ausreicht. Dies kann zu unangenehmen Folgen mit dem Vermieter führen, wenn in Gesprächen keine Einigung erzielt werden kann. Im Rahmen eines Rechtsstreits zwischen Mieter und Vermieter stärkte das Landgericht Berlin den Mieterschutz. Der Vermieter sprach dem Mieter, welcher sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand befand, die fristlose Kündigung aus und ergänzte die fristlose Kündigung vorsorglich mit einer fristgemäßen Kündigung. Bei der vorsorglichen fristgemäßen Kündigung handelt es sich um eine hilfsweise Kündigung, welche nicht selten in Vertragsangelegenheiten genutzt wird. Das Landgericht Berlin und seine Zivilkammer 66 urteilten, dass die fristgemäße Kündigung durch die fristlose Kündigung unwirksam ist.

Ein nicht existierender Vertrag kann nicht gekündigt werden

Nach Eingang der fristlosen Kündigung bezahlte der Mieter seine Mietrückstände. Da der Ausgleich der Mietrückstände im dafür vorgesehenen Zeitraum erfolgte, wurde die Kündigung durch den Vermieter ungültig. Die ordentliche Frist, welcher sich der Vermieter hilfsweise bediente, lief zum 31. Oktober aus. Am darauffolgenden 01. November reichten die Vermieter Räumungsklage ein, welche zunächst Erfolg hatte. Das vom Gericht errechnete Datum zur Räumung der Wohnung lag jedoch bei Ende April des Folgejahres. Nach dem Urteil ging der Beklagte sofort in Berufung. Auch diese hatte Erfolg. Im anschließenden Berufungsverfahren kam die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin zu dem Schluss, dass durch die Nachzahlung der ausstehenden Miete, die fristlose Kündigung wirkungslos sei. Auch sei die hilfsweise fristgemäße Kündigung unwirksam, weil durch eine fristlose Kündigung eine Frist bereits ausgeschlossen würde.

Bei fristloser Kündigung zahlungszeitraum bei Nachzahlungen beachten

Das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin kann unter dem Aktenzeichen AZ 66 S 90/17 nachgelesen werden. Es wurde am 13. Oktober 2017 gefällt. Aus dem Urteil geht hervor, dass insbesondere das Zahlungsziel eingehalten werden muss, wenn es um eine fristlose Kündigung bei Mietrückstand geht. Die Nichtanerkennung der fristgemäßen und hilfsweisen Kündigung war in diesem Fall lediglich die Spitze des Eisbergs. Wird innerhalb einer gesetzlichen Frist Mietrückstände an den Vermieter vollständig entrichtet, verliert die fristlose Kündigung ihre Wirkung. Gleiches gilt für die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung, welche oftmals auch als „ersatzweise“ angekündigt wird. Fristlos widerspricht schlicht und einfach dem Einräumen einer Frist. Auch zu einem späteren Zeitraum kann sich der Vermieter auf diese fristlose Kündigung nicht berufen, weil diese, in diesem Fall, im Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung stand und somit bereits bei Verkündung die erhoffte Wirkung nicht entfalten konnte. Trotzdem sollte im Zweifelsfall ein Rechtsanwalt oder juristische Hilfe in Anspruch genommen werden, damit es nicht versehentlich zur Räumung der Wohnung kommt.


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